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城中村不应该成为物业管理盲区-潍坊物业网
城中村不应该成为物业管理盲区
  作者: 郭锐川 文章来源: 南方都市报 时间: 2016-8-23  

   由于体量小、管理成本高、收费难等原因,老旧住宅小区与城中村成为物业管理市场的弃儿。深圳市住建局最近的一次摸底调查显示,全市1782个城中村中,没有物业管理的就将近500个。另外一个可供对比的数据是,据不完全统计,目前深圳市居住在城中村的人口高达940多万人。


    作为市场主体,物业管理公司的决策中,成本、收益是最大考量。城中村环境恶劣、人口复杂,住户支付能力和支付意愿不高,物管公司鲜有问津是事实。但是,站在城市管理的角度,城中村又是安全隐患的温床,并不应该成为物业管理的盲区。


    城中村在深圳这座年轻城市广泛存在,既有历史的因素,也有其现实需求,它能为大量外来务工人员提供廉价的居所。按照“谁受益、谁买单”的原则,物业管理费貌似应该由住户、收取了租金的物业持有人支付。市住建局提出的一个解决思路,就是推动出台示范性的合同文本,将物业管理费强行约定由租金收取方承担。但是换一个角度来看,物业管理的直接服务对象是租户而不是物业持有人。强行要求物业持有人支付物业管理费用,必然导致这笔费用被转嫁到租金中,变相增加租户的居住成本。


    更何况城中村租户与物业持有人之间很少会签订规范的租赁合同,即便是强制性的示范合同文本,也会面临无法操作的问题。而且不少城中村的房子在深圳的政策框架内属于违法建筑,并不具备完全产权。如果出台示范合同文本将其纳入管理,是否在某种程度上承认了这些违法建筑的合法性?显然,这又会面临政策上的冲突。

 

    对于老旧住宅小区来说,业主还能试行自营式管理,维持基本的物业服务。而以租户为主的城中村却缺乏这样的参与路径,也不具备自营式管理所需要的组织能力。在这种局面下,似乎只剩下政府兜底这一选项了。然而,由政府出钱,物业持有人坐收其成,还能以此理由涨租,这也不符合公平原则。


    于是,城中村的物业管理似乎陷入了死结,而安全隐患却是真实存在的。显然,完全推向市场与完全由政府兜底解决都不是解决这一问题的良策,两者之间需要找到一个平衡点。市住建局参照保障房模式,提出了“保障性物业管理”的概念,但是这一制度的具体对象、覆盖范围、申报条件均未明确。也许现在唯一明确的就只有城中村不应该沦为物业管理的盲区。如何照亮这里,考验着城市管理者的智慧。


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